【滋賀県長浜市】賃貸マンションの原状回復工事｜和室から洋室へ、空室対策までセットで施工した事例

🏠 工事概要｜長浜市内の賃貸マンション 原状回復工事

滋賀県長浜市内の賃貸マンションにて、退去後の原状回復工事を施工させていただきました。

今回は単なる「元に戻す」工事ではなく、和室を洋室に変更し、押入れをクローゼットに造り替え、建具の色をすべて統一する——空室対策（バリューアップ）まで含めた内容です。クロス張替え・床材張替え・建具交換・造作まで、すべて吉田工務店の内装工事事業部が自社施工しました。

・物件種別 賃貸マンション【※要確認：アパートの場合は差し替え】
・所在地 滋賀県長浜市
・間取り・面積 3LDK・約70㎡
・築年数 築20年
・入居年数 約15年
・工期 実働8〜10日
・施工範囲 和室→洋室への変更／床材張替え（全室）／クロス張替え（壁・天井）／押入れ→クローゼット造作／建具・クローゼット扉の交換／アクセントクロス施工／ハウスクリーニング
・施工 有限会社吉田工務店 内装工事事業部（滋賀県長浜市）


🔍 こんな方に読んでいただきたい記事です

オーナー様・大家さんへ
✅長浜市・米原市・彦根市でアパートやマンションを所有している
✅退去が出たが、どこに原状回復を頼めばいいか分からない
✅今の管理会社の見積が高い気がするので、相見積もりを取りたい
✅和室がある部屋がなかなか決まらない
✅築年数が経ってきて、家賃を下げずに募集したい
✅「原状回復だけ」か「リフォームまでやるか」で迷っている
✅管理会社・不動産会社・元請業者様へ
✅滋賀県内（特に湖北エリア）で、原状回復を任せられる内装業者を探している
✅繁忙期（2〜4月）に手が足りないので、対応できる先を増やしたい
✅今の業者の着手が遅く、空室期間が伸びている
✅内装だけでなく、設備交換や軽微な造作までまとめて頼める先がほしい
✅単価表を出してくれる業者と付き合いたい

吉田工務店は滋賀県長浜市が本拠地です。湖北エリアなら、連絡をいただいてから現場確認までのフットワークには自信があります。


✨ 原状回復を「内装自社施工の地元工務店」に頼む5つのメリット

1. 中間マージンが発生しない
一般的な流れは、管理会社 → 元請リフォーム会社 → 内装業者 → 職人、という多層構造です。間に入る会社の数だけ経費が乗ります。

吉田工務店はクロス・CF・長尺シート・フロアタイル・軽天ボードを自社の内装工事事業部で直接施工しています。間に業者が入らないぶん、同じ仕上がりでもコストを抑えられます。

2. 着手が早い＝空室期間が短い
原状回復が遅れる最大の原因は、職人の手配待ちです。外注に出す会社は、職人のスケジュールが空くまで動けません。繁忙期には1〜2週間待たされることもあります。

自社職人なら、その日のうちに段取りを組めます。 オーナー様にとって、空室1日は家賃1日分の損失です。着手までの数日が、そのまま収益の差になります。

3. 内装以外の「ついでの工事」もまとめて頼める
原状回復の現場では、着手してから「水栓が固い」「換気扇がうるさい」「建具が閉まらない」といった追加が必ず出ます。内装専門業者だと「それはうちの範囲外なので、別の業者を手配してください」となり、そのぶん工期が延びます。

吉田工務店は建設業許可5種を保有する総合工務店です。設備交換、建具の調整、軽微な造作、下地の補修まで、1社で完結します。

4. 「戻すだけ」か「手を入れるか」を、収支の目線で提案できる
今回の事例のように、和室のままでは決まらない部屋があります。逆に、お金をかけても家賃に跳ね返らない工事もあります。

工事を売るだけの業者は「全部やりましょう」と言います。
地元で100年以上やっている工務店として、やらなくていい工事は「やらなくていい」とお伝えします。 長浜の賃貸相場を肌で知っているからこそできる判断です。

5. 引渡し後の対応が早い
入居後に「建具が擦る」「クロスの継ぎ目が気になる」といった連絡が入ることがあります。自社職人なので、すぐに見に行けます。 元請を介して連絡が回る体制だと、ここで何日もかかります。


💰 原状回復の費用と工期の考え方

ご要望を多くいただく部分ですが、原状回復の費用は部屋の状態によって倍以上変わるため、坪単価や定額はお出ししていません。代わりに、何で金額が変わるのかをご説明します。

費用を左右する5つの要素
要素 費用への影響
① 施工面積 クロス・床は㎡単位の積算。間取りが広いほど当然上がります
② 下地の状態 ★最も差が出る部分。ボードの浮き・穴・段差があると、張替え前に補修工程が丸ごと1つ増えます
③ ヤニ・臭気の有無 喫煙の跡がある場合、そのままクロスを張るとヤニが浮いてきます。シーラー（下地に塗る、汚れの染み出しを止める塗料）処理が全面に必要になり、工程と材料費が増えます
④ 部分補修か、全面張替えか 一見、部分補修が安く見えますが、既存クロスは日焼けしているため必ず色差が出ます。結局やり直しになり、二重にかかることがあります
⑤ 原状回復か、バリューアップか 今回のような和室→洋室変更は、原状回復ではなく設備投資です。

★重要：「原状回復」と「バリューアップ」は別物です
ここは誤解が多いところなので、正確にお伝えします。

・原状回復 ＝ 退去時に、通常の使用による損耗を除いて、元の状態に戻すこと
・バリューアップ（リフォーム） ＝ 元の状態より価値を上げる工事
今回の和室→洋室への変更は、原状回復ではなくバリューアップにあたります。したがって、前入居者に負担を求められる性質の工事ではなく、オーナー様の投資判断という位置づけになります。

この区別を曖昧にしたまま見積を出す業者は、後で必ずトラブルになります。当社では見積の段階で「原状回復分」と「バリューアップ分」を分けて記載しています。オーナー様が投資判断をしやすくなり、入居者との精算でも揉めません。

費用負担の区分について
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年変化・通常損耗は貸主負担、借主の故意・過失による損耗は借主負担という考え方が示されています。ただし、最終的な負担区分は賃貸借契約書の内容と当事者間の協議によって決まります。当社は施工業者であり、負担区分の判定は行いません。 判断に迷われる場合は、管理会社または専門家にご相談ください。


🎯 今回の工事のポイント｜6つの判断

ポイント1｜「和室を洋室にすべきか」の判断基準
すべての和室を洋室にすべきだとは考えていません。判断の目安はこうです。

洋室化をおすすめするケース
・和室が2室以上ある（1室だけなら残す選択肢もあります）
・3ヶ月以上空室が続いている
・周辺の競合物件がすでに洋室化されている
・ファミリーではなく単身・DINKS向けの立地

そのままでもよいケース
・和室が1室だけで、他が洋室（「1室だけ和室」は意外と需要があります）
・ファミリー向けで、小さいお子様のいる世帯が主なターゲット
・築浅で、畳の状態が良い


ポイント2｜床の「レベル合わせ」が仕上がりを決める
畳を撤去すると、畳の厚み（おおむね55〜60mm）のぶん床が下がります。 ここで下地を組んで高さを合わせないと、廊下や隣室との間に段差が生まれます。

段差があると、入居後に「つまずく」「ドアの下が擦る」「掃除機が引っかかる」といったクレームに直結します。表から見えない工程ですが、ここが一番手間がかかり、業者の差が出る部分です。


ポイント3｜建具の色を「1系統」に揃える
今回、床・ドア・クローゼット扉・巾木をすべてグレージュの木目に統一しました。

賃貸の部屋が古く見える原因は、汚れよりも「色がバラバラなこと」です。濃い茶色の建具が1枚残っているだけで、部屋全体が引きずられます。建具交換の際は、残す建具と交換する建具の色が揃うかを必ず確認します。


ポイント4｜押入れ → クローゼットは「中身」が本番
押入れの襖をクローゼット扉に替えるだけでは不十分です。中段（押入れの真ん中の棚板）が残っていると、洋服が掛けられません。

今回は中段を撤去し、ハンガーパイプと枕棚を設けました。扉を替えるだけの工事と、中身まで造り替える工事では、入居者から見た使い勝手がまったく違います。


ポイント5｜アクセントクロス1面が、募集写真を変える
全室を白いクロスで仕上げるのは無難ですが、募集サイトのサムネイルで埋もれます。

グレーのアクセントクロスを1面入れるだけで、写真に奥行きが出て目に留まります。施工は1面だけなので、費用への影響はごくわずか。 それでいて反響の差は大きい——原状回復の中で最も費用対効果の高い施策のひとつだと考えています。


ポイント6｜天井に木目を入れて「表情」をつくる
壁と床を白系でまとめると清潔感は出ますが、単調にもなります。今回は天井の一部に木目調の仕上げを入れました。

視線が上に抜け、空間に奥行きが生まれます。壁に色を入れるより家具との相性を選ばないので、入居者を選びにくいのも利点です。


🏅 吉田工務店が選ばれる理由

1️⃣ 1918年（大正7年）創業。長浜で100年以上、建物に携わってきました
有限会社吉田工務店は、滋賀県長浜市で100年以上にわたり建築に携わってきた地元の工務店です。長浜の賃貸相場も、どの設備が入居者に効くかも、肌で知っています。

2️⃣ 内装工事事業部を自社で保有
多くの工務店が外注に出すクロス・CFシート・長尺シート・フロアタイル・軽天ボード工事を自社施工しています。中間マージンなし、手配待ちなし、品質は自社基準で直接管理します。

3️⃣ 建設業許可5種を保有する総合工務店
内装だけの業者ではありません。設備交換、建具の調整、造作、下地補修、軽微な改修まで1社で完結します。「それはうちの範囲外です」がありません。

4️⃣ 見積は「原状回復」と「バリューアップ」を分けて記載
どこまでが原状回復で、どこからが投資なのか。分けて出すのが当社の標準です。オーナー様の判断材料になり、入居者との精算でも揉めません。

5️⃣ 複数戸の一括対応、繁忙期の対応も相談可能
管理会社様からの複数戸一括のご依頼にも対応しています。繁忙期（2〜4月）の体制についても、事前にご相談いただければ枠を確保します。

6️⃣ 長浜を拠点に、滋賀県全域＋関西・東海へ
本社は滋賀県長浜市。長浜・米原・彦根・近江八幡・東近江・守山・草津・栗東・野洲・大津・高島など滋賀県全域に加え、大阪・京都・岐阜・名古屋まで対応可能です。


❓ よくあるご質問（Q&A）
Q1. 原状回復の工期はどれくらいかかりますか？

A. 部屋の広さと施工範囲によりますが、クロスと床の張替えのみなら実働3〜5日、今回のように和室の洋室化や建具交換を含むと実働8〜10日が目安です。これに着手までの日数が加わります。当社は自社職人のため、繁忙期以外ならご依頼から数日で着手できます。

Q2. 退去立会いの前に、見に来てもらうことはできますか？

A. 可能です。むしろ立会いと同時にお声がけいただくのが理想です。その場で状態を確認できれば、見積が早く出せ、そのぶん着手も早まります。退去予定が決まった段階でご連絡ください。

Q3. 和室を洋室にすると、どれくらい空室期間が変わりますか？

A. 立地や賃料設定によるため、「必ず何日縮まる」とは申し上げられません。 ただ、ポータルサイトの検索条件で「洋室」に絞る入居希望者が一定数いるため、そもそも検索結果に表示されるかどうかが変わります。 和室が2室以上あって3ヶ月以上空いている部屋であれば、洋室化を検討する価値は高いと考えています。

Q4. どこまでが借主負担で、どこからが貸主負担ですか？

A. 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年変化・通常損耗は貸主負担、借主の故意・過失による損耗は借主負担という考え方が示されています。ただし、最終的な負担区分は賃貸借契約書の内容と当事者間の協議によって決まります。当社は施工業者であり、負担区分の判定は行いません。 お見積りでは施工内容と金額を明確にお出ししますので、判断の材料としてお使いください。

Q5. クロスは全面張替えと部分補修、どちらがいいですか？

A. 一見、部分補修のほうが安く見えます。ただし既存のクロスは日焼けしているため、新しいクロスとは必ず色差が出ます。 結果的に「やっぱり全面でやり直し」となり二重にかかるケースがあります。部屋単位での全面張替えをおすすめすることが多いです。

Q6. タバコのヤニ汚れがひどい部屋でも対応できますか？

A. 対応できます。ヤニがある場合、そのままクロスを張ると時間が経ってからヤニが表面に浮いてきます。 下地にシーラー（汚れの染み出しを止める塗料）を全面に処理したうえで施工します。工程が1つ増えるため、通常よりも費用と日数がかかります。臭気が強い場合は別途の対策もご相談ください。

Q7. 複数戸をまとめてお願いできますか？（管理会社様向け）

A. 対応可能です。同一物件での複数戸一括や、複数物件をまとめてのご依頼も承ります。戸数がまとまれば材料の手配と職人の配置が効率化されるため、単発よりも条件を出しやすくなります。

Q8. 単価表を出してもらえますか？（管理会社様向け）

A. はい。クロス・CF・フロアタイル・クリーニングなど、主要項目の㎡単価表をお出しできます。 継続してお取引いただく場合、毎回の見積確認の手間が省けます。ご希望の書式があれば、それに合わせることも可能です。

Q9. 繁忙期（2〜4月）でも対応してもらえますか？（管理会社様向け）

A. ご相談ください。繁忙期は当社も混み合いますが、事前に退去予定の戸数をお知らせいただければ枠を確保します。「退去が出てから連絡」では、どの業者も動けません。1ヶ月前に見込みを共有いただけると、対応の幅が大きく広がります。

Q10. 写真付きの報告書はもらえますか？（管理会社様向け）

A. 対応可能です。施工前・施工中・施工後の写真をまとめてご提出できます。オーナー様への報告資料としてそのままお使いいただけます。ご希望の書式があればお知らせください。

Q11. 追加工事が出た場合、どうなりますか？

A. 着手後に追加が必要と判明した時点で、必ず事前にご連絡し、ご承諾をいただいてから施工します。当社から勝手に進めて後から請求することはありません。解体してみないと分からない部分（下地の状態など）については、見積の段階でリスクとして申し添えます。

Q12. 長浜市以外でも来てもらえますか？

A. 対応可能です。米原・彦根・近江八幡・東近江・守山・草津・栗東・野洲・大津・高島など滋賀県全域、さらに大阪・京都・岐阜・名古屋まで伺います。

Q13. 内装だけでなく、設備の交換もお願いできますか？

A. できます。建設業許可5種を保有する総合工務店ですので、水栓・換気扇・給湯器の交換、建具の調整、軽微な造作、下地の補修まで1社で対応します。業者を分ける必要がありません。


📍 滋賀県・長浜市で原状回復工事をお考えなら、吉田工務店へ
有限会社吉田工務店は、滋賀県長浜市を拠点とする総合工務店です。

内装工事事業部を自社で持っているため、中間マージンなし・手配待ちなしで原状回復工事に着手できます。さらに建設業許可5種を保有する総合工務店として、内装から設備・造作まで1社で完結します。

こんなご相談をお待ちしています。

✅退去が出たので、原状回復の見積が欲しい
✅今の業者と相見積もりを取りたい
✅和室が決まらないので、洋室化を検討している
✅複数戸をまとめてお願いしたい（管理会社様）
✅繁忙期に対応できる業者を探している（管理会社様）
✅内装だけでなく、設備交換や造作もまとめて頼みたい

対応エリア
［滋賀県］ 長浜市・米原市・彦根市・近江八幡市・東近江市・守山市・草津市・栗東市・野洲市・大津市・高島市ほか県内全域

［関西・東海］ 大阪府・京都府・岐阜県・愛知県（名古屋）